17 Jan COVID -19: NUEVAS MEDIDAS TRANSITORIAS RELATIVAS AL MERCADO DE ALQUILERES DE LOCALES DE NEGOCIO

DECRET LLEI 34/2020 DE 20 D’OCTUBRE, DE MESURES URGENTS DE SUPORT A L’ACTIVITAT ECONOMICA DESENVIOLUPADA EN LOCALS DE NEGOCI ARRENDATS

En el día de hoy, 22 de Octubrede 2020, se ha publicado el DECRET LLEI 34/2020 DE 20 D’OCTUBRE, DE MESURES URGENTS DE SUPORT A L’ACTIVITAT ECONOMICA DESENVOLUPADA EN LOCALS DE NEGOCI ARRENDATS. Se trata de nuevas medidas de protección en materia de alquileres de locales de negocio ante las nuevas medidas aplicadas en Catalunya, y en especial al cese temporal de determinadas actividades, acordadas por RESOLUCIÓ SLT/2546/2020, de 15 d’octubre, per la qual s’adopten noves mesures en matèria de salut pública per a la contenció del brot epidèmic de la pandèmia de COVID-19 al territori de Catalunya, RESOLUCIÓ SLT/2568/2020, de 19 d’octubre, per la qual es modifica la Resolució SLT/2546/2020, de 15 d’octubre, per la qual s’adopten noves mesures en matèria de salut pública per a la contenció del brot epidèmic de la pandèmia de COVID-19 al territori de Catalunya y eventuales resoluciones posteriores de análogo contenido. Dicho Decreto entra en vigor hoy mismo, dia de su publicación.

En la presente circular, les informamos del alcance del referido Decreto con respecto de la aplicación transitoria de reducciones y/o condonaciones parciales en las rentas de locales de negocio cuya actividad se vea afectada por las medidas sanitarias de contención del COVID 19, que supondrán, en la práctica, la obtención de una serie dereducciones (“a fondo perdido” es decir, no recuperables por el arrendador »), de hasta el 50% de la renta que se percibe por el arrendamiento, bajo los siguientes parámetros:

– Ámbito objetivo: Dicha medida excepcional y temporal se aplica únicamente a los arrendamientosde local de negocio celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 (sujetos a la LAU 1994) en los que el arrendatario desarrolle una actividad que esté afectada por la medida de suspensión o restricción de ejercicio de la actividad acordada por la autoridad sanitaria.

Hasta la fecha, se encuentran entre las mismas, las actividades siguientes:

A. Actividades suspendidas:

• Servicios que impliquen contacto personal cercano con el cliente (servicios estéticos, masajes no sanitarios, etc..). -Se exceptúan las peluquerías y servicios esenciales sanitarios o sociosanitarios-.
• Parques y ferias de atracciones.
• Salones de juego, casinos y bingos.
• Actividades de restauración, que únicamente se podrán prestar en la modalidad de entrega a domicilio o recogida en establecimiento.
• Congresos,convenciones, ferias comerciales.

B. Actividades restringidas (por aforo).

• Locales minoristas de alimentación, bebidas, productos higiénicos, productos de primera necesidad, farmacias, ortopedias, ópticas, centros veterinarios. Reducción de aforo al 50% de su capacidad.
• Resto de locales comerciales minoristas, a los que se reduce el aforo permitido hasta el 30% de su capacidad.
• Actividades culturales de artes escénicas, musicales, cine o exposiciones en recintos cerrados. Reducción de aforo al 50%.
• Instalaciones y equipamientos deportivos (gimnasiosy análogos, etc…) Reducción de aforo al 50%.

C. Actividades restringidas (por horario de apertura)

• Actividades culturales de artes escénicas, musicales, cine o exposiciones en recintos cerrados. Hora de cierre máximo a las 23 horas.
• Establecimientos anexos a gasolinera y tiendas de conveniencia (24H) con horario restringido y cierre obligatorio entre las 22.00 horas i les 07.00 horas.

– Requisito PREVIO para su aplicabilidad. Para la aplicabilidad de las medidas previstas en el Decreto, será necesario que el arrendatario efectúe requerimiento fehaciente al arrendador de intento de negociación para la modulación de la renta.

– Negociación previa. Una vez remitido el requerimiento, las partes disponen del plazo de un (1) mes para negociar las nuevas condiciones económicas temporales del contrato. Durante la negociación y hasta el pacto expreso, o, en su defecto, hasta que transcurra el plazo de un (1) mes, el arrendador no podrá emitir factura alguna por renta arrendaticia.

– En defecto de pacto expreso entre las partes, se aplicará la reducción temporal de la renta (hasta la rehabilitación de la actividad normal) que el decreto establece en la siguiente forma:

1. En caso de actividades suspendidas: aplicación de una reducción del 50% de la factura de renta por arrendamiento. (no afecta a este tipo de reducción el hecho de que las entregas sean a domicilio o en el negocio, es decir, se aplica la reducción, aunque haya servicio de entregas).
2. En caso de restricción parcial de la actividad: aplicación de una reducción proporcional igual a la mitad de la pérdida del aprovechamiento del inmueble (fijada en función de la reducción de aforo o de la limitación horaria). Es decir, el mismo porcentaje de reducción de aprovechamiento del inmueble, se aplicará a la renta.

La nueva renta arrendaticia temporal será aplicada desde el momento en que se remitió el requerimiento previo a que hace referencia el punto anterior.

Esta reducción de la renta se aplicará independientemente de que las partes, de forma previa a la entrada en vigor de esta Norma, hubieren negociado las condiciones económicas durante el Estado de Alarma, en aplicación del RD 16/2020.

En el caso de que, a la formalización del contrato se haya entregado al arrendador una garantía adicional, esto es un depósito complementario (se excluye la fianza legal) podrá imputarse a dicha garantía adicional el pago de las rentas debidas, resultantes de la reducción, siempre que el arrendatario restituya la totalidad del depósito en el plazo de 1 año desde la rehabilitación de la actividad o antes de que finalice el contrato, si éste expira antes del año. (Es decir, además de la reducción que proceda, el arrendatario podrá requerir al arrendador para que aplique la parte de renta que queda obligado a pagar contra los depósitos distintos de la fianza legal, que haya constituido en virtud del contrato. En tal caso, esas cantidades deben reponerse en el plazo de un año a contar desde que desaparezca la causa).

El Decreto prevé asimismo que si las medidas de suspensión de la actividad se extiende más de 3 meses en el transcursode un año, el arrendatario pueda desistir del contrato sin penalización alguna, si así lo notifica fehacientemente al arrendador.

Como siempre, en caso de cualquier duda acerca de alguna de las medidas aprobadas, estamos a vuestra disposición.

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