{"id":1784,"date":"2023-06-07T09:29:39","date_gmt":"2023-06-07T09:29:39","guid":{"rendered":"https:\/\/clmasesores.com\/?p=1784"},"modified":"2023-06-07T09:29:41","modified_gmt":"2023-06-07T09:29:41","slug":"ley-12-2023-de-24-de-mayo-por-el-derecho-a-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/clmasesores.com\/pt-pt\/ley-12-2023-de-24-de-mayo-por-el-derecho-a-la-vivienda\/","title":{"rendered":"<strong><u>LEY 12\/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA.<\/u><\/strong>"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>MEDIDAS RELATIVAS A LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA HABITUAL.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" width=\"284\" height=\"86\" src=\"https:\/\/clmasesores.com\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/image.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-1785\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>El 25 de Mayo de 2023, se public\u00f3 en el BOE la Ley de la Vivienda, Ley 12\/2023 de 24 de Mayo, del Derecho a la vivienda, que introduce cambios significativos en la din\u00e1mica actual de las relaciones arrendaticias; y cuya entrada en vigor se produjo el pasado viernes 26 de mayo de 2023, de conformidad con su Disposici\u00f3n Final novena.<\/p>\n\n\n\n<p>Dicha Ley rehabilita, aunque su aplicabilidad no ser\u00e1 inmediata, la limitaci\u00f3n de rentas arrendaticias y modifica determinados preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regulan aspectos contractuales, y la Ley de Enjuiciamiento Civil, en lo tocante a los procedimientos de desahucios por faltas de pago y por expiraci\u00f3n del plazo contractual, especialmente en los supuestos en que exista situaci\u00f3n de vulnerabilidad.<\/p>\n\n\n\n<p>Sin perjuicio de su estudio a fondo, las principales modificaciones operadas son las siguientes:<\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>A.-) Concepto de Gran Tenedor.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Se deja establecido el concepto de gran tenedor de viviendas que vendr\u00e1 referido los titulares de m\u00e1s de 10 viviendas (se excluyen locales, trasteros y aparcamientos) en el conjunto del territorio del Estado, sin distinguir entre personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas. La Ley da la posibilidad a las Comunidades Aut\u00f3nomas, y en relaci\u00f3n \u00fanicamente a poblaciones con \u00e1reas residenciales tensionadas, de rebajar el n\u00famero de viviendas hasta 5.<\/p>\n\n\n\n<p>Es decir, hasta que no se efectue la declaraci\u00f3n de entorno de mercado residencial tensionado junto con una memoria justificativa, el n\u00famero de vivienda a efectos de determinar la condici\u00f3n de gran tenedor es de 10 viviendas.<\/p>\n\n\n\n<p>Se establece para los grandes tenedores la obligaci\u00f3n de colaborar y suministrar la informaci\u00f3n que se requiera por la Administraci\u00f3n sobre el uso y destino de las viviendas de su propiedad (datos, en su caso, reformas efectuadas, superficies, r\u00e9gimen de utilizaci\u00f3n de las viviendas, justificaci\u00f3n del cumplimiento de los deberes asociados a la propiedad).<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>B) Situaciones de vulnerabilidad.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Se regula la forma de acreditaci\u00f3n v\u00e1lida de la situaci\u00f3n de vulnerabilidad: el arrendatario deber\u00e1 entregar un informe o certificado emitido el \u00faltimo a\u00f1o por los servicios sociales.<\/p>\n\n\n\n<p>Para evaluar la vulnerabilidad en los procedimientos judiciales derivados de arrendamientos, se establecen unas pautas orientativas:<\/p>\n\n\n\n<p>&#8211; que el importe de la renta y suministros suponga m\u00e1s de un 30% de los ingresos familiares si estos no superar el l\u00edmite de 3 meses del IPREM (actualmente esos tres meses supone unos ingresos de unos 1.800 \u20ac)<\/p>\n\n\n\n<p>&#8211; que existan personas dependientes en la vivienda.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>C) Informaci\u00f3n precontractual m\u00ednima.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>De forma previa a cualquier operaci\u00f3n cuyo objeto sea una vivienda, incluida la mera reserva, el adquirente\/arrendatario tiene derecho a obtener los siguientes datos:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Datos del propietario.<\/li><li>Condiciones econ\u00f3micas de la operaci\u00f3n; precio total, conceptos que est\u00e1n incluidos en el precio, condiciones de financiaci\u00f3n o pago que puedan establecerse.<\/li><li>Caracter\u00edsticas de la vivienda: certificado o cedula de habitabilidad, acreditaci\u00f3n de la superficie \u00fatil y construida, diferenciando entre privativa y comunitaria, antig\u00fcedad del edificio, principales reformas efectuadas; servicios e instalaciones de que dispone, condiciones de accesibilidad, certificado de eficiencia energ\u00e9tica, estado de ocupaci\u00f3n o disponibilidad de la vivienda.<\/li><li>Informaci\u00f3n jur\u00eddica: identificaci\u00f3n registral, referencia a las cargas, grav\u00e1menes y afecciones y cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo de propiedad horizontal. Si se trata de vivienda protegida, indicaci\u00f3n de la circunstancia.<\/li><li>La persona adquirente\/ arrendataria podr\u00e1 requerir informaci\u00f3n acerca de la detecci\u00f3n de amianto u otras sustancias nocivas para la salud.<\/li><li>Si la vivienda va a ser arrendada como vivienda habitual, deber\u00e1 informarse de la \u00faltima renta percibida por el arrendamiento de la vivienda que hubiera estado vigente en los 5 a\u00f1os anteriores, as\u00ed como el valor que pueda corresponder atendiendo al \u00edndice de referencia de precios de alquiler que le pueda resultar de aplicaci\u00f3n.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>D) Modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>1.- MODIFICACI\u00d3N DEL REGIMEN DE PRORROGA LEGAL.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La duraci\u00f3n de los contratos sigue siendo de 5 a\u00f1os (en caso de que el arrendador sea persona f\u00edsica) o 7 a\u00f1os (en caso de que sea persona jur\u00eddica), pero se modifican las pr\u00f3rrogas legales:<\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>Primera Pr\u00f3rroga (art.10.1 LAU):<\/u><\/strong> En caso de que llegado el vencimiento no se haya preavisado con 4 meses(arrendador)\/2 meses (arrendatario) de antelaci\u00f3n, el contrato se prorrogar\u00e1 por plazos anuales, hasta un m\u00e1ximo de 3 a\u00f1os m\u00e1s. Esta primera prorroga legal, ser\u00e1 obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>Segunda Pr\u00f3rroga (art. 10.2 LAU)<\/u><\/strong> Finalizada la primera prorroga, a solicitud del arrendatario podr\u00e1 aplicarse una pr\u00f3rroga extraordinaria de un a\u00f1o m\u00e1s sin poder modificar las condiciones contractuales. Para que sea efectiva el <strong>arrendatario deber\u00e1 acreditar su situaci\u00f3n de vulnerabilidad.<\/strong> Esta segunda pr\u00f3rroga si se cumplen los requisitos, es obligatoria para propietarios grandes tenedores.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>Tercera pr\u00f3rroga (nueva):<\/u><\/strong> Finalizada cualquiera de las dos anteriores en poblaciones con \u00e1reas de mercado tensionado, podr\u00e1 el arrendatario solicitar una nueva pr\u00f3rroga, por plazos anuales, hasta un m\u00e1ximo de 3 a\u00f1os m\u00e1s. Esta tercera prorroga tendr\u00e1 que ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se haya excluido expresamente por acuerdo de las partes.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2.- MODIFICACI\u00d3N DE LA FORMA DE PAGO DE LA RENTA (art\u00edculo 17.3 la LAU).<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Tendr\u00e1 que realizarse por medios electr\u00f3nicos y v\u00eda cuenta bancaria. Solo si el arrendatario no tuviera cuenta bancaria se admite el pago en efectivo y en la vivienda arrendada.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3.- MODIFICACI\u00d3N DEL REGIMEN DE ASUNCI\u00d3N DE GASTOS DE LA VIVIENDA (art.20.1 de la LAU).<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ser\u00e1n a cargo de quien pacten las partes por escrito y con determinaci\u00f3n del importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y formalizaci\u00f3n del contrato son a cargo del arrendador.<strong><br><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>4.-. ACTUALIZACION DE LA RENTA. REGIMEN TRANSITORIO (art\u00edculo 18 LAU).<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;Para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual dejar\u00e1 de ser aplicable el IPC o cualquier otro que se haya referenciado en el contrato para la actualizaci\u00f3n de la renta. Se aplicar\u00e1 el determinado por el Instituto Nacional de Vivienda que quedar\u00e1 definido antes del 31 de Diciembre de 2024.<\/p>\n\n\n\n<p>Hasta entonces se establece un r\u00e9gimen transitorio:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Hasta el 31 de Diciembre de 2023, si procediera actualizar la renta se efectuar\u00e1 por acuerdo de las partes. Si el propietario es gran tenedor el acuerdo no podr\u00e1 suponer un incremento mayor a la aplicaci\u00f3n del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad que est\u00e9 publicado a fecha de actualizaci\u00f3n. Si no lo es, se estar\u00e1 a lo pactado, y si no hay acuerdo ser\u00e1 el que determine dicho \u00cdndice.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Si debe actualizarse la renta desde el 1 Enero hasta el 31 de Diciembre de 2024, se deber\u00e1 pactar entre las partes. Si no se alcanza un acuerdo, se aplicar\u00e1 m\u00e1ximo del 3%.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>E) Medidas de Contenci\u00f3n de precios.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. REGLA GENERAL: LIMITE DE LA RENTA DEL CONTRATO ANTERIOR.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En los contratos de vivienda habitual en zonas tensionadas, la renta inicial pactada no podr\u00e1 exceder de la \u00faltima renta que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda, una vez se aplique la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n de la renta del contrato anterior y no podr\u00e1 repercutirse al arrendatario gastos que no estuvieran previstos en el contrato anterior.<\/p>\n\n\n\n<p>Solo podr\u00e1 incrementarse un m\u00e1ximo de un 10% cuando se acredite que la vivienda ha sido rehabilitada en los dos a\u00f1os anteriores, o se hayan mejorado las condiciones energ\u00e9ticas (+ de un 30%) o de accesibilidad en el mismo periodo \u00f3 si el contrato se pacta por 10 a\u00f1os con derecho a prorroga por otro periodo igual de 10 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. REGLA EN CASO DE GRANDES TENEDORES O INEXISTENCIA DE CONTRATO ANTERIOR.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Sin perjuicio de lo anterior, si <strong>el propietario es gran tenedor&nbsp; o no existiera un contrato de arrendamiento anterior en los \u00faltimos 5 a\u00f1os, <\/strong>la renta no podr\u00e1 exceder del l\u00edmite del precio aplicable conforme al sistema de \u00edndices de precios de referencia.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Esta previsi\u00f3n ser\u00e1 aplicable cuando se apruebe el sistema de \u00edndices de referencia por el Ministerio competente. <\/strong>(Disp. Transitoria S\u00e9ptima de la LAU, a\u00f1adida por la Disposici\u00f3n Adicional 6 de la Ley ,12\/2023.)<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>F) Procedimientos judiciales<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. EVALUACI\u00d3N DE LA SITUACI\u00d3N DE VULNERABILIDAD (modificaci\u00f3n del art\u00edculo 150 de la LEC).<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En todos los procedimientos que impliquen un lanzamiento de los ocupantes (desahucio por falta de pago o expiraci\u00f3n de termino, incumplimiento de contrato, desahucio por precario, o sumarios para recobrar la posesi\u00f3n), cuando se notifique la resoluci\u00f3n que fije fecha para el lanzamiento, se comunicar\u00e1 tambi\u00e9n a los servicios sociales para que eval\u00faen si existe o no situaci\u00f3n de vulnerabilidad.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. REQUISITOS DE ADMISI\u00d3N DE LAS DEMANDAS (modificaci\u00f3n del art\u00edculo 439 de la LEC)<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Las demandas de los referidos procedimientos deber\u00e1n contener unos datos esenciales y deber\u00e1 expresarse si el propietario es gran tenedor y en caso de que no lo sea, acreditarlo mediante certificaci\u00f3n del Registro de la Propiedad que detalle la relaci\u00f3n de propiedades del titular.<\/p>\n\n\n\n<p>Deber\u00e1 igualmente en la demanda acreditarse si el demandado est\u00e1 o no en situaci\u00f3n de vulnerabilidad, mediante:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Certificado acreditativo de servicios sociales de menos de 3 meses de antig\u00fcedad, que se entregar\u00e1 si el arrendatario lo consiente,&nbsp; \u00f3<\/li><li>Declaraci\u00f3n responsable conforme se ha acudido a servicios sociales en los 5 meses anteriores a la demanda sin que se hubiera atendido a la emisi\u00f3n del certificado \u00f3<\/li><li>El documento de servicios sociales que exprese que el arrendatario no ha consentido la entrega del certificado del primer punto.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>A partir de ahora, es especialmente importante que, al cursar los preavisos se tengan en cuenta estos plazos y se inicie simult\u00e1neamente la consulta a servicios sociales para conocer la existencia o no de situaci\u00f3n de vulnerabilidad.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3.&nbsp; OBLIGACI\u00d3N DE PROCEDIMENTO DE CONCILIACI\u00d3N PREVIO A LA DEMANDA EN CASO DE GRAN TENEDOR Y ARRENDATARIO VULNERABLE (modificaci\u00f3n del art\u00edculo 439 de la LEC)<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Si el propietario es gran tenedor y el arrendatario se encuentra en situaci\u00f3n de vulnerabilidad,<\/strong> no podr\u00e1 interponerse demanda si no se acredita que se ha acudido de forma previa a un <strong>procedimiento de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n<\/strong> que se regular\u00e1 por la Administraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. PRACTICA DE LANZAMIENTOS (modificaci\u00f3n del art\u00edculo 440 de la LEC)<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Se eliminan los \u201clanzamientos abiertos\u201d: el se\u00f1alamiento de lanzamiento deber\u00e1 contener d\u00eda y hora exacta en que est\u00e9 prevista realizar la diligencia.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>G) Medidas fiscales<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Se prev\u00e9 un sistema de <strong>reducciones en el Impuesto sobre la Renta y de Sociedades<\/strong> que no entrar\u00e1 en vigor hasta el 1 de Enero de 2024.<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Reducci\u00f3n de un 90% del rendimiento neto positivo por las viviendas arrendadas situadas en zona tensionada si se ha rebajado la renta respecto al contrato anterior al menos un 5%.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Reducci\u00f3n de un 70% del rendimiento neto positivo por las viviendas arrendadas situadas en zona tensionada si se alquilan por primera vez y el arrendatario tenga entre 18 y 35 a\u00f1os.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Reducci\u00f3n de un 70% del rendimiento neto positivo cuando<strong> e<\/strong>l arrendatario sea una Administraci\u00f3n P\u00fablica o entidad sin \u00e1nimo de lucro que la destine a vivienda social o a alojamiento de personas con vulnerabilidad econ\u00f3mica.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Reducci\u00f3n de un 60% del rendimiento neto positivo, si no pueden darse las anteriores, pero la vivienda ha sido rehabilitada en los dos a\u00f1os anteriores al contrato de arrendamiento.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Reducci\u00f3n del 50% en cualquier otro caso.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>H) R\u00e9gimen transitorio.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Los contratos que actualmente est\u00e1n en vigor se siguen rigiendo por la legislaci\u00f3n anterior que les resulta aplicable, salvo que ambas partes pacten acomodar el contrato a esta nueva ley.<\/p>\n\n\n\n<p>Como siempre, en caso de cualquier duda acerca de alguna de las medidas aprobadas, estamos a vuestra disposici\u00f3n, atendida la especial complejidad normativa tras la entrada en vigor de esta Ley, y la variedad de supuestos y situaciones en la que resulta aplicable.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" width=\"227\" height=\"69\" src=\"https:\/\/clmasesores.com\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/image-1.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-1789\"\/><\/figure>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-file\"><object class=\"wp-block-file__embed\" data=\"https:\/\/clmasesores.com\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/Circular-Ley-de-la-Vivienda-Ley-12.2023.pdf\" type=\"application\/pdf\" style=\"width:100%;height:220px\" aria-label=\"Incrustado de Circular-Ley-de-la-Vivienda-Ley-12.2023.\"><\/object><a id=\"wp-block-file--media-3bb8cccf-ad7b-4832-9d38-fe90c5badd30\" href=\"https:\/\/clmasesores.com\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/Circular-Ley-de-la-Vivienda-Ley-12.2023.pdf\">Circular-Ley-de-la-Vivienda-Ley-12.2023<\/a><a href=\"https:\/\/clmasesores.com\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/Circular-Ley-de-la-Vivienda-Ley-12.2023.pdf\" class=\"wp-block-file__button\" download aria-describedby=\"wp-block-file--media-3bb8cccf-ad7b-4832-9d38-fe90c5badd30\">Descarga<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>MEDIDAS RELATIVAS A LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA HABITUAL. 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